富力地产辟破产传闻，2023年地产酒店的逃谷之路！

2023年7月14日下午，广州市中级法院裁定不予受理广州市广丰混凝土有限公司、广东祥正商贸有限公司对广州富力地产股份有限公司提出的破产清算申请。而这一裁定的前一日，富力地产因为被申请破产清算而引发了轩然大波。

这主要是由于双方存在约2000万元的票据纠纷，执行和解中因商务条件未达成一致而未签署书面和解协议。

根据广州市中级法院的裁定，其查明富力公司提交的2021、2022年度审计报告等材料显示，该公司2022年度总资产合计1137.79亿元; 2021年度总资产合计1170.47亿元；

而根据本案查明的事实，富力公司目前营业正常且未有证据证明该公司资不抵债，前述两公司申请富力公司破产清算的证据不足，理由不成立，依法应当不予受理。

7月13日晚间，富力地产发布公告进一步表示，截至公告日期，其尚未收到与被指控的申请相关的任何法院文件；此外也强调，其资产为正，经营活动维持正常。

其实从近几年开始，地产暴雷已经不足为鲜，恒大、绿地、融创等巨头均已处于“躺平阶段”。

而今年退市地产第一股，*ST蓝光5月30日晚间公告称，上交所决定终止公司股票上市，公司股票不进入退市整理期交易，公司股票将于6月6日终止上市暨摘牌。

富力接盘万达赘，谁来接手烫手芋

富力地产此举备受酒店行业关注是因为数年前与万达、融创的世纪交易。

万达王健林因现金流危机出售手中酒店、文旅城项目，后者以约440亿大部分卖给了融创，而73家酒店则由富力以最终约189.55亿元接手。

此后，王健林平安落地，万达几乎告别地产开发，主攻商业物业轻资产管理，富力则一跃成为全球最大豪华酒店业主。截至2021年10月，富力旗下运营中酒店有93家。

富力接手后，这些酒店并没有成为李思廉手里的现金奶牛，曾经他一度认为自己捡了个大便宜，但其实早已成为烫手的山芋。

根据富力财报，2018年和2019年，富力的酒店业务分别亏损4.59亿元、10.07亿元。而2020年和2021年，酒店业务亏损近30亿，如果再加上2022年，亏损60亿左右。

2022年富力地产于北京、福州、镇江完成出售3间酒店，所得款项总额超过人民币12.45亿元，其中就有收购万达的酒店之列。

按照富力地产方面的估算，富力旗下挂牌的92家酒店自己估值超过人民币470亿元。如果按照平均折算到万达的73家酒店，原来收购万达的73家酒店估值为393亿，比收购时期的190亿超过一倍多，但富力能否按照此价格卖掉，是未知的，至少在去年拿到货架的92家酒店，如今绝大部分还是无人问津。

2022年，富力地产营业收入351.93亿元人民币（下同），同比下降53.83%，得益于不断售卖优质资产，富力地产债务总额由2019年高位的1971亿元，下降至2022年底约1267亿元。但持续下滑的营业额，高昂的负债，仍旧是悬在富力头上的一把利剑。

今年，摆在富力面前的可不是展期这么简单，根据联合资信发布的《广州富力地产股份有限公司2023年跟踪评级报告》，截至2022年底，富力地产的银行借款、境内外债券及其他借款总额为人民币1351.1亿元。

其中人民币513.34亿元将于未来十二个月内到期偿还，而公司的货币资金总额(包括受限货币资金)为人民币123.01亿元。

截至2022年7月，富力地产已完成10只美元票据整体展期，金额合计49.43亿美元（约合人民币332.37亿元）。

但展期的债务终究也是需要还的，一旦展期的债务到期后，若大环境还未改善，那摆在富力面前的可不是如近期般辟谣那么简单，那前方将是万丈深渊。

2023年上半年累计合约销售额135.4亿元，销售面积90.36万平方米。按这个平均值，今年销售或将跌破300亿，债务款肯定是还不上了。

富力只是例子，行业都在坍塌

而当年世纪交易的另外两方参与者，万达当年债务也达到6000亿规模，但王健林壮士断腕的决心脱离了地产开发，全面走商业轻资产。但在进入去年年底到今年，万达也透出债务延期的消息，但很快被辟谣。

今年4月24日，上海第二中级人民法院信息显示，因有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，万达地产集团有限公司被该院两次列为失信被执行人，被限制高消费。

据中国执行信息公开网，上述关联案件分别被强制执行8.41亿、2.46亿，合计被强制执行超10亿。

如果珠海今年底不能登陆港交所，那么按照约定，万达需要回购战略投资者手中的股份，金额约为300亿元。

大连万达商业截至2022年第三季度的财报数据显示，公司期末现金及现金等价物余额约为325.39亿元，短期借款和一年内到期的非流动负债合计约为284.59亿元，也就是说账目上的钱仅够还债，若上市失败，三百亿的回购资金将可能无力支付。

资产负债率来看，大连万达商业总负债约3024.48亿元，总资产5982.54亿元，负债率约为50.56%。而万达商管去年的营收超过500亿，目前管理着420多个万达广场，商业面积达到6000万平方米。

轻资产战略还是取得了一定的效果，但在当下大环境下，万达能否独善其身，很难鉴定。

而万达旗下的酒管公司，如今一直也未有大的起色，融创拿走了自己21家酒店的管理权去和华住合资永乐华住自管，目前万达酒店体系内最大的业主还是之前卖给富力的73家，但如果接下来富力发生什么变化，则万达酒店可能会失去自己生存的价值源泉。

而另一家融创从去年也开启躺平模式，孙宏斌这位曾经救别人水火的白衣骑士，如今也需要别人来救自己，但在寒冬下，大家都食不果腹的情况下，估计人人都难以自保，更别提救人救己。融创地产今年上半年根据财报显示，销售金额521亿元，年度依旧有机会进入千亿俱乐部，稍好一些。

2022年，融创实现营业收入967.5亿元，同比减少约51.2%；核心净利润亏损约138.6亿元，同比减少约45.2%；

截至2022年末的现金余额约375.4亿元。这依赖于非常庞大的优质土地储备，其土地储备达2.18亿平米。但其总负责达到总负债10037.65亿元，短期负债2534.76亿元，在手现金仅为375.4亿元，可见压力之大。

地产酒店何去何从

首先再次明确的是，地产的时代大背景一去不复返，国家出手相助也是难以为继。地产进入了存量时期，新增市场很难进入一个高位循环的境地。

地产去金融化的大背景，这是国家战略，是解决这些年高度金融化地产给国民经济带来的病痛，高杠杆地产发展模式给地产及经济型的发展都带来隐患。

中国的房地产早不是单纯的住宿功能，他更是一种金融产品，在进入早的老百姓确实靠房地产赚的盆满钵满，但是对大部分普通百姓来讲，金融化的房子势必造成高房价带来的弊端，这也是国家逐步在调整地产金融的主要原因。

地产商不能再靠金融杠杆来发展地产业务，老百姓也不能再将房子视为金融产品，否则必然遭受时代的反噬。

存量地产时代来临。中国的城镇化目前已经超过60%，在经历了高速发展周期之后，未来将进入逐步缓慢上升的过程。随着核心城市核心区域的土地逐步开发完毕，新增市场将逐步萎缩，地产存量管理成为未来的发展主线。

这也就是为什么现在物业板块如此值钱和受欢迎。仅仅在2021年，地产间对物业公司的并购就发生了很多起，如旭辉收购红星美凯龙物业，碧桂园收购蓝光嘉宝服务、富力物业，龙湖物业收购亿达服务，恒大物业也在待价而沽。

未来的物业管理将成为地产公司最重要的一块收益来源，并且存在变现快，溢价高的现状，各大房企旗下物业公司都在整合物业板块，独立上市，获取丰厚资本回报。在这种情况下，地产从增量开发逐步走向存量管理之路。

人口红利消失，房子变为非必要品。2021年国内人口只新增48万，2022年比2021年人口减少85万，人口未来会进入一个持续的负增长。城市化达到了一定程度，房地产失去了大规模发展的必要性。

在过去的时代，房子更多的是金融属性缠身，还有赋予了更多的内容，如户口、教育、医疗等因素，但在未来，逐步开放的社会形态，失去了金融属性的房子，其他也就变的不是非常重要，人口流动到户籍开放，教育普及和医疗多元化，都在打破这种模式，

未来的房地产需求最大的几个类群是农民继续进城买房，二是小城市向大城市流动的购买需求，三是改善性需求，四是城市向城郊改善需求，所以未来有价值的房子只存在于人口依旧持续涌入的核心城市。

地产酒店，从地产附庸变回存量交易的产物。过去三十年，地产酒店没有为地产带来可观的收益，资产回报率远低于国际平均水平。

地产酒店失去了地产配套的意义和价值，势必就会成为地产商手中率先需要直接售卖的可变现资产，从近两年以来的地产风暴看，结果就是如此。

早年间海航资本、万达地产都是从卖酒店开始壮士断腕，而去年世茂地产暴雷就率先卖掉了上海的世茂广场，其中的外滩茂悦酒店价值45亿出售。

世茂集团于今年3月27日将香港世茂东涌酒店群委托给仲量联行进行出售，拟开价65亿港元。而上海知名的深坑酒店等也摆上货架，但无人问津。

再到去年的富力酒店，92家酒店摆上货架，目前仅卖掉了3家。可以预见的是，未来几年，是高端酒店资产售卖的高峰。

但国内的高端酒店资产本就不被市场看好，因其特殊时期的畸形产物，不具备优质资产属性。交易的后果就是低价竞购，但作为收购方来说，这些酒店需要在手里变现，变成可以赚钱的项目，这就非常之难。

酒店巨头都在走轻资产，是不可能花巨资购买这些存量酒店资产，像锦江这些国有酒店巨头其实也在出售自己的酒店资产，仅保留轻资产品牌。未来可能接手这些酒店的，必然是低价吸引下的国资背景企业接盘，民企可能再无能力实现重资产的接盘。

一些地产酒店开始实现业务分拆，如万科、碧桂园等企业，谋求酒店板块的独立发展并能实现资本化，进而孵化自己的品牌，如此也算是一种出路。

能将酒店资产和品牌结合的最完美的可能就是香格里拉酒店，几乎为自行开发模式，实现地产+酒店品牌+资产+物业的开发模式，这种国内地产可能学不来。

地产酒店的变化对外资酒店品牌也是一种冲击，依赖传统模式生存的上下游链条企业也会受到影响。

另有一句话说，大家都要做轻资产转型，那么重资产未来交给谁？

来源 | 酒店观察网

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