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杭州多家公寓被约谈,长租公寓新一轮洗牌开始?

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admin 发表于 2020-3-14 17:09:48 | 显示全部楼层 |阅读模式
抱紧头部品牌大腿,让更多中小长租公寓活下来。

近期,杭州房管部门已约谈过青客、巢客、沃客、自如、三彩家等多家长租公寓。但由于不少长租公寓资金紧张,拖欠房租问题短期内尚难以解决。回想起2018年和2019年长租公寓的连环爆仓,不由让人心头一紧,这会不会成为长租公寓新一轮洗牌的开始?

铤而走险

巧用“不可抗力”拖欠房租

疫情冲击之下,杭州长租公寓拖欠房东租金的现象集中爆发。近日,杭州房管部门已约谈过青客、巢客、沃客、自如、三彩家等多家长租公寓。

巢客公寓也因拖欠房东租金被房管部门约谈。在这之后,只有部分房东收到了被拖欠的租金。不少房东为了能拿到房租,同意“免租5天”,即在房租上打折。

其中,经过房管部门的约谈,对于拖欠的租金,三彩家给出了两个方案:一、双方解约,未支付的房租3个月内分期支付;二、合同继续履行,未支付的房租在接下来的12个月内分期支付。不过,据凤凰网科技报道,三彩家最开始三彩家是以春节放假、延迟复工为理由要暂缓支付房东房租,到2月底,以不可抗力为理由拖欠部分房租支付。与此同时,业主发现,在疫情期间,三彩家及其关联的城城租房并没有任何对于租客的优惠措施,还不断催租客交房租。据凤凰网科技报道,还有些三彩家的租客因“不可抗力”为理由被解约。

而这并不是杭州的长租公寓第一次出现拖欠房东租金的情况。早在2月初,就陆续有房东表示,自己的房租被长租公寓拖欠。所以杭州也正式发文,规范租金上涨及减免等问题。

2月13日,杭州房管局、市监局联合发布《关于进一步加强疫情防控期间住房租赁企业管理的通知》,要求住房租赁企业在疫情期间切实履行社会责任,保持住房租金水平的稳定,杜绝哄抬物价、不明码标价等违法行为。

同时《通知》还特意提到了要妥善处理租金减免的问题:规定疫情期间,租赁各方当事人在公平、自愿、合法基础上可就租金等减免进行协商;住房企业与房东就租金减免协商未达成一致的,不得单方面停止支付房东租金;协商一致的,住房租赁企业应将房东减免的租金全部惠及租客,并在租客应付租金中直接予以体现。

《通知》还规定,对违反要求的住房租赁企业,将采取约谈、通报、暂停合同网签备案、移出住房租赁试点企业名单、申报财政扶持资金时酌情扣分等措施进行处理,存在其他违法违规行为的,由相关部门依法处理。

然而却还有品牌“铤而走险”,用了“不可抗力”这样的理由来拖欠房东租金。最终被房管部门约谈,也是情理之中会发生的事情。

一触即发

长租公寓洗牌潮的警报?

据了解,因为疫情的缘故,许多中小企业经历着生存的历练与考验。“即使是头部企业,也明显感觉到资金链压力,这是部分企业要求涨租或吃差价的内在动因。”魔方公寓首席执行官柳佳曾表示。

疫情导致的退租更进一步加剧了租赁企业的资金难题。短期内无法招租,失去了源源不断的资金活水,导致现金流的枯竭。这部分压力将在3月底和4月初体现出来,会有部分中小公寓生存困难。

所以,不少公寓企业选择开源节流,一方面不断地与房东沟通降租“节流”,另一方面则对租客采取涨价等方式“开源”。这就为长租公寓新一轮洗牌埋下了导火索。如果租客和房东发现品牌减免租金福利不对等之后,势必会引起大量的投诉,从而对品牌失去信任。那么即便是长租公寓在4、5月份触底反弹,逐渐恢复正常市场秩序之后,这些品牌也很难存活下来,就会消失在这一波洗牌潮之中。

与此同时,在这其中易居企业集团CEO丁祖昱也曾表示,从疫情对行业造成整体损失的情况来看,中资产(包租模式)比轻资产严重;分散式比集中式严重。所以小型分散式公寓或许会在这次洗牌中加速退出。就如新派公寓创始人王戈宏在新京报的圆桌讨论中说得那样,这次疫情对企业的生存能力也是一次考验,活下来的企业今后生存空间更大。

抱紧头部品牌大腿

让更多中小长租公寓活下来

其实早在2019年,长租行业就开始了大洗牌,据不完全统计,当年爆仓的公寓有57家。2020年突发疫情,据房东东预计资金扛不住的公寓会更多,今年整体爆仓的公寓要远超于去年,但都集中在中小公寓,特别是分散式长租公寓。

这一观点,其实大多长租公寓业内人士基本都认可。迈点空间租赁也曾讨论过《为什么分散式长租公寓在疫情中“伤得比较重”?》,就点明了2大原因:

① 多数分散式长租公寓企业选择的是二房东模式,加上行业淡季、租金下滑的影响,疫情对这类企业的现金流影响更大;

② 一家分散式长租公寓品牌的几千套房源下,极有可能影响着千万个租客以及千百家个人房东的利益,以及房源所处的社区。所以在应急环节中的细微调整都将会牵涉到无数个利益主体,不能像集中式公寓灵活机动。

所以在积极自救之外,其实中小型长租公寓品牌还可以考虑另一条路,选择加盟大品牌或者被收购。不少头部长租公寓品牌都希望能在今年收购些租约资产,他们普遍认为今年是有很多收购的机会。不过据了解,更多的品牌对集中式长租公寓更感兴趣,因为目前市场已达成共识,集中式公寓的后期管理和财务模型更受到欢迎。

据房东东创始人全雳介绍,品牌方更感兴趣、更愿意收并购的长租公寓需要具备以下5个条件:

① 品牌公寓需要项目的产证清晰,商业属性或者工业用地(必须获得住宿批文的)

② 装修的软硬件条件基本达到要求,并不需要再过大投入

③ 要有消防合格证

④ 剩余租约不低于8年

⑤ 地理位置相对好,附近有地铁,离开主城区较近或者有明显的产业人群导入

而且已经有头部品牌公寓有了收购成功案例。据TBO商业观察报道, E客公寓(西安高新区店)在2个多月前刚刚与魔方方面达成项目的整体转让,并进入双品牌运营阶段。借助魔方提供的标准化运营体系,E客公寓(西安高新区店)在疫情阶段的安全服务和防疫保障得以顺利进行,防御物资采购和人员动态管理等流程有序高效。目前该门店的疫情防范效果良好。

最后,借用乐乎公寓 CEO 罗意分享的一句话,与目前仍然在努力存活下来的中小型长租公寓品牌共勉,“明天很美好,后天也很美好,但是我们需要活到明天和后天。我们相信整个租赁行业逐步回到一个正常的赚钱行业的状态是一个必然趋势。”

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